Situacija na tržištu nekretnina u tom momentu mogla bi se opisati na sledeći način. Tržište nekretnina bilo je u povoju. Ispod 50% nekretnina bilo je u vlasništvu građana. Nije bilo stambenih kredita za kupovinu nekretnina. Nije bilo zakona koji reguliše licenciranje profesionalaca koji se bave posredovanjem u prometu nepokretnosti, niti je država sistemski definisala kako se mora odvijati promet nekretninama.

Sa druge strane, agent nekretnina mogao je da bude svako. Nisu postojali nikakvi preduslovi nitu u nivou obrazovanja i potrebnim znanjima nitu u pogledu časti ili bilo kom drugom smislu da bi se neko bavio ovim poslom. Agenti su retko potpisivali ugovore sa vlasnicima nekretnina. Saradnja među agencijama se odvijala bez nekog sistema, oslanjajući se uglavnom na lične odnose među vlasnicima agencija i agentima. Agencije nisu imale svoje udruženje na nivou države koje bi zastupalo njihove interese. Novine su bile pune priča o ljudima koji su prevareni prilikom kupovine ili prodaje nekretnina.

Ipak, već tada je bilo dosta pravih profesionalaca koji su kvalitetno obavljali svoj posao i koji su razmišljali unapred, ali ovakvi događaji su i njima nanosili štetu. U želji da doprinesu uređenju tržišta nekretnina i boljoj međusobnoj povezanosti radi veće razmene informacija i povećanja efikasnosti, jedan broj njih se sastao kako bi formirali svoje udruženje. Namera im je bila da kreiraju jedinstveno udruženje profesionalaca iz svoje oblasti, koje bi štitilo njihove interesa, ali koje bi i uticalo na dalji razvoj profesije. Cilj im je bio da jednu nedefinisanu profesiju preokrenu i unaprede u profesiju na koju će oni koji se njome bave biti ponosni, a u koju bi korisnici i klijenti imali poverenje.

I formirali su svoje udruženje.

Iako će, najverovatnije, većina čitalaca misliti da je gore opisano stanje tržišta nekretnina u Srbiji krajem 20. i početkom 21. veka, to ovde nije slučaj. Uprkos tome što ovaj opis gotovo u celini odgovara stanju tržišta u Srbiji početkom 21. veka, da bismo ovaj opis stavili u svoj vremenski i prostorini okvir moramo se vratiti jedan vek unazad.

Dakle, ovde govorimo o početku 20. veka i stanju tržišta nekretnina u Sjedinjenim Američkim Državama.

Formiranje udruženja o kome govorimo desilo se 1908. godine u Čikagu, gde se okupilo 120 vlasnika agencija za nekretnine i formiralo Nacionalnu Asocijaciju za Razmenu Nekretnina (National Association of Real Estate Exchanges). Ova Asocijacija je, nakon osnivanja, još dva puta promenila svoje ime: prvi put 1916. godine u Nacionalna Asocijacija Odbora za Nekretnine i konačno 1974. godine u ime Nacionalna Asocijacija Realtora® (NAR®) koje i danas nosi.

U narednih preko 100 godina svog postojanja, postala je najveće trgovinsko udruženje u Americi i jedno od dva najveća svetska udruženja profesionalaca u oblasti nekretnina. Naziv Realtor® se upotrebljava skoro tačno 100 godina – od 1916. godine, a zaštićen je 1949. god. Postao je sinonim za visokog profesionalca u profesiji agenta nekretnina.

Mnogo je toga ova Asocijacija uradila u toku svog razvoja, ali od onoga što je najviše uticalo na to da je velika većina agenata nekretnina prihvata kao Asocijaciju pod čijim pravilima postiže lični uspeh, a tržište kao profesionalce u koje ima poverenje, moglo bi se u najkraćem izdvojiti sledeće.

Već od 1912. god., asocijacija promoviše ekskluzivno zastupanje klijenata kao koncept koji je u interesu i agenata i klijenata jer doprinosi većoj efikasnosti prodaje, omogućavajući jednostavniju saradnju među agencijama. Ekskluzivno zastupanje podrazumeva da se klijent (prodavac , kupac, zakupodavac ili zakupac) obrati samo jednoj agenciji i sa njom sačini ekskluzivan ugovor o posredovanju, a ova agencija je slobodnija da u saradnji sa kolegama što efikasnije dovede do prodaje ili izdavanja, čime su i klijent i agencija na dobitku.

Pored toga, razvijen je sistem razmene informacija o ekskluzivnim ponudama koji koriste agenti u Asocijaciji a koji je nazvan MLS i koji u velikoj meri unapređuje poslovanje agenata nekretnina, omogućavajući u isto vreme veću efikasnost prodaje i, samim tim, veće zadovoljstvo klijenata.

Tačno 100 godina pre nego što je donet Zakon o posredovanju u prometu nepokretnosti u Srbiji, NAR® je 1913. god. usvojio Kodeks poslovne etike koji ima težinu Zakona za sve članove NAR®-a. Ovaj Kodeks poslovne etike na jednostavan način definiše odnose između agenata nekretnina, članova NAR®, kao i između agenata i njihovih klijenata i između agenata i javnosti. Razlika između Kodeksa poslovne etike i Zakona je u tome što Kodeks prihvataju svojom voljom svi koji postaju članovi NAR® (tj. Realtori®) i obavezuju se na to da ga poštuju. Time Kodeks poslovne etike predstavlja, u stvari, više interes agenata i agencija, nego što je nametnuta obaveza.

Od 1974. godine, NAR® omogućava da članovi Asocijacije mogu biti agenti, a ne kao do tada samo agencije. Pri tome se kao Realtor® označava profesionalac iz oblasti nekretnina koji je član Nacionalne Asocijacije Realtora® i koji se obavezao na poštovanje Kodeksa poslovne etike.

NAR® poseduje svoje institute, fakultet, biblioteku, sistem obuka, treninga i seminara kao i različite licence koje prepoznaje međunarodno tržište, a koje omogućavaju onima koji ih poseduju da dobiju više poslova u oblasti za koju su licencirani. Realtori se stalno obučavaju na seminarima i treninzima kako bi mogli da prate promene na tržištu, nove tehnike i tehnologiju i da pruže svojim klijentima najviši nivo usluge. Verovatno će se retko naići na Realtora koji nije pohađao ni jedan seminar u godinu dana – svi znaju da bez znanja i treninga ne mogu da opstanu na tržištu koje je intenzivno i nemilosrdno.

NAR® je, pored uređenja sopstvenog funkcionisanja i funkcionisanja profesije, sa vremenom sve više uticao na opšti odnos prema nekretninama, kao i na uspostavljanje politike Kongresa SAD prema posedovanju nekretnina. Primer tog uticaja je da je 30-ih godina prošlog veka značajno uticao na formiranje bankarskih kredita kao načina kopovine nekretnina. Ovaj način obezbeđenje finansija za sticanje vlasništva na nekretninama je i danas preovlađujući. Pored toga, u više navrata, NAR® i njegovi članovi pokazali su veliku solidarnost i ukazivali konkretnu pomoć društvenoj zajednici – od besplatne pomoći državi pre početka Prvog svetskog rata, preko obezbeđenja smeštaja za vojnike i njihove porodice u Drugom svetskom ratu i pomoći nakon poplava, zemljotresa i drugih katastrofa. Sigurno je i ovo jedan od najvažnijih razloga zašto tržište poštuje Realtore®, a za zajednicu amerikanaca ovaj termin znači mnogo više od oznake za profesionalce u biznisu.

Kroz sve ove i mnoge druge aktivnosti koje je sprovodio, NAR® je uspeo da od jednog neuređenog tržišta kakvo je opisano na početku ovog teksta napravi tržište koje ima definisana pravila ponašanja i na kome svi učesnici imaju sigurnost i zaštitu svojih interesa. Danas Nacionalna Asocijacija Realtor® broji preko 1,2 miliona članova u svetu. Prisutna je u preko 60 zemalja sveta kroz svoje ogranke i udruženja sa kojima ima uspostavljenu saradnju. U Evropi je formiran ogranak koji se zove CEREAN i čiji su članovi Asocijacije iz Rumunije, Grčke i Bugarske.

U svim ovim zemljama pokazalo se da su oni koji su odlučili da prođu obuke i postanu deo globalnog sitema NAR®, ubrzo unapredili svoje poslovanje i uvećali zarade primenom principa koji kolege iz SAD uspešno primenjuju već više od jednog veka.

Nacionalna Asocijacija Realtora® prvi put je prezentirana u Srbiji marta ove godine, na treningu koji je održan u Nišu, u Regionalnoj privrednoj komori u organizaciji udruženja CEREAN i Klastera Nekretnine, a uz podršku Međunarodne fondacije za nekretnine IRPF.

Klaster Nekretnine iz Srbije već je uspostavio saradnju sa NAR® i očekuje se dalji napredak i ostvarivanje uslova da i profesionalci iz Srbije dobiju mogućnost da postanu deo ove globalne porodice.

Priredio: dr Slaviša M. Pešić,
agencija RIZNICA, Niš,
član Klastera Nekretnine