Kada se interesujemo za kupovinu ili prodaju nekretnine često se susrećemo sa temom uknjiženosti iste, a posebno se pitamo da li je rizično kupiti neuknjiženu nekretninu, i da li je uopšte moguće kupiti ili prodati je.

U ovom tekstu videćete šta možete uraditi ako je nekretnina koja vas interesuje neuknjižena. 

Šta je neuknjižena nekretnina?

Neuknjižena nekretnina je ona koja iz nekog razloga nije upisana u katastar nepokretnosti. 

Razlozi za neuknjižavanje nekretnine mogu biti različiti i većina ih je lako rešiva. 

Molba za uknjižavanje se podnosi katastru kada treba prikupiti sva potrebna dokumenta (ugovor o kupoprodaji, poklonu, i dr. ). 

Po zakonu „Imalac prava na nepokretnosti dužan je da podnese zahtev za upis nepokretnosti i prava svojine u katastar nepokretnosti“ (član 61. zakona o državnom premeru i katastru).

U Srbiji, najčešće neuknjižene nekretnine su objekti građeni u prethodnih 20 godina, kao i zgrade građene pre 30, 40 godina za koje nikada nije izdata upotrebna dozvola.

Takvih objekata je, srećom, sve manje.

Zahtev za uknjižbu može podneti trenutni vlasnik nekretnine, kao i onaj koji je neuknjiženu nekretninu kupio.

Da li je moguće kupiti neuknjiženu nekretninu?

Da, moguće je i kupiti i prodati neuknjiženu nekretninu jer je status uknjižene i neuknjižene nekretnine po zakonu isti kada je kupoprodaja u pitanju.

Jedina razlika je što na neuknjiženu nekretninu ne možete dobiti hipoteku. 

Kupovina takve nekretnine čak dolazi i sa svojim dobrim stranama a to je niža cena kvadrata nego kod uknjižene nekretnine.

Naravno, uz neuknjiženu nekretninu dolaze i rizici.

Ono na šta treba obratiti pažnju pri kupovini neuknjižene nekretnine je da li je ona samo neuknjižena ili je i nelegalna.

Nelegalna nekretnina ne može biti uknjižena ali legalna može biti neuknjižena. 

Kada je nekretnina nelegalna?

Nekretnina je nelegalna kada za njenu izgradnju nije izdata dozvola (tzv. divlja gradnja) ili kada nekretnina nije građena u skladu sa dozvolom (npr. veća kvadratura, drugačija spratnost nego u dozvoli itd.)

Čak i u tom slučaju, kupovina i prodaja nekretnine je moguća ako je prodavac podneo zahtev za legalizaciju. 

Pri kupovini takve nekretnine obavezno zatražite potvrdu o tome da je nekretnina u procesu legalizacije. 

Ako biste kupovali nelegalnu nekretninu susreli biste se sa raznim problemima- nemogućnost da dobijete kredit od banke, nemogućnost da vasništvo prenesete na sebe, pa čak i rušenja iste. 

Da li mogu da proverim status nekretine?

Služba za katastar nepokretnosti Republičkog geodetskog zavoda pustila je u rad onlajn aplikaciju KNWEB koja vam može pomoći da proverite status nekretnine ukoliko je ona upisana u katastar nepokretnosti. 

Jedino što vam je potrebno biće tačna adresa nekretnine ili broj katastarske parcele. 

Informacije koje dobijete za tu konkretnu nekretninu nisu pravosnažne već čisto informativnog karaktera, a možete dobiti informacije o tome da li postoji neka vrsta tereta ili nerešenih zahteva (hipoteka, plodouživanje, zabrana raspolaganja, zabeležba spora, itd.). 

Da li izbegavati kupovinu neuknjižene nekretnine?

Ne izbegavati, ali oprezno sa kupovinom je stav agencija za nekretnine. 

Kao kupac možete proći čak i dosta bolje ako kupujete neuknjiženu nekretninu, samo oprezno sa proveravanjem dokumenata. Učinite to sa vašim agentom za nekretnine i pravnim savetnikom da se kasnije ne biste susretali sa problemima.

Za sva pitanja i dalje informacije o procesu uknjižavanja i potrebnim dokumentima možete se obratiti u komentaru.

Nadjidom tim