Srbija je jedna od najmlađih zemalja po iskustvu u posredovanju u prometu nekretnina. Dok je bila deo SFR Jugoslavije, praktično nije postojao organizovan promet nekretninama, pa samim tim nije bilo ni posredovanja u prometu nekretninama. Država je imala socijalističko uređenje sa ciljem da se postigne komunizam u kome neće biti privatne svojine.
Ono što je još važnije, u tom periodu se gotovo izgubila evidencija vlasništva kroz uknjižbu. Za uknjižbu je bilo zaduženo odeljenje Zemljišnih knjiga pri sudovima koje je radilo taj posao do 2011. godine. Medutim, zgrade koje su zidane u socijalizmu, uglavnom su bile vlasništvo državnih preduzeća ili institucija, a stanovi su dodeljivani na korišćenje radnicima preduzeća ili institucija. Samim tim, upis vlasništva više nije bio važan a promet stanovima rađen je samo između preduzeća.
Ovakvo stanje trajalo je od završetka Drugog svetskog rata do otkupa stanova koji je u velikoj meri sproveden izmedu 1990. i 1994. god. Za tako veliki period vremena, izgrađena je većina stanova koji i sada postoji u gradovima – i ogromna većina nije bila uknjižena do pre neku godinu, iako su gotovo svi stanovi izgrađeni u tom periodu otkupljeni do 1995 god.
I tek kada su stanari iskoristili hiperinflaciju i uslove koje im je država pružila i otkupili stanove – veliki broj nekretnina dobio je svoje vlasnike. To je neminovno dovelo do učestalije kupoprodaje nekretnina, a samim tim i do pojave posrednika. Tek tada dolazi do osnivanja agencija za nekretnine, časopisa koji uz ostale oglase oglašavju i prodaju nekretnina pa i specijalizovanih časopisa sa ponudama nekretnina koje se prodaju.
Nekretnine su prodavali uglavnom prvi vlasnici a sudovi su tražili na uvid vlasničku dokumentaciju da bi prihvatili da overe ugovore o kupoprodaji. Promet nekretninama u takvim uslovima bio je jednostavan i siguran.
U tom periodu pojavljuju se i investitori koji su počeli da grade nove stanove, uglavnom u nadogradnji. S obzirom da je veliki broj zgrada imao ravne krovove, od kojih su neki poceli da prokišnjavaju, investitori su pravili ugovore sa skupštinama stanara i na dobrim mestima dobijali lokacije za gradnju novih stanova.
Kako je u to vreme promet jako povećan – sudovi prestaju da traže na uvid vlasničku dokumentaciju. A sa druge strane pojavljuje se sve veći broj investitora koji su izgubili kontrolu nad ravnotežom u poslovanju, što dovodi do pojave prvih žrtava novogradnje i prometa nekretninama koje nisu ni izgradene. Pojavili su se investitori koji su mogli da overe ugovore a da ne moraju da dokazuju svoje vlasništvo, ispravnu građevinsku dozvolu, projekte iz kojih se vidi za koje stambene jedinice su dobili dozvolu i sl. Dovoljno je bilo doneti predugovor ili ugovor o kupoprodaji – i sudovi su to overavali samo uz ličnu kartu a kupci su verovali da su napravili dobar posao. Naravno, u takvim uslovima, kada država nije obezbedila sistem evidencije nekretnina, niti provere vlasništva prilikom overe predugovora i ugovora, niti evidenciju prometa, jasno je da su stvoreni uslovi u kojima mnogi kupci mogu biti oštećeni.
Sa druge strane, nisu postojali nikakvi uslovi koje je država postavljala pred one koji su osnivali agencije za nekretnine – niti u pogledu obrazovanja koje treba da imaju, niti u pogledu znanja iz oblasti poznavanja nekretnina, gradnje, prava na nepokretnostima i drugih oblasti čije poznavanje se traži u zemljama koje imaju dugu tradiciju u posredovanju u prometu nekretninama.
Naravno, kao u svakom poslu, i u posredovanju u prometu nekretninama razvile su se ozbiljne agencije koje su shvatale da je to veoma ozbiljan posao i koje su same postavile pred sebe visoke standarde u obavljanju ovog posla. Iako u državi nije definisan Kodeks ponašanja koji bi agencije potpisivale, kako se to radi u ozbiljnim ekonomijama, ovakve ozbiljne agencije su postavljale same sebi kodekse ponašanja kako bi se izborile za poštovanje na tržištu.
Međutim, s obzirom da je država s jedne strane nametala sve veće obaveze registrovanim agencijama, a nikakvu kontrolu nad onima koji se čak nisu ni registrovali za ovaj posao (ili se uopšte nisu registrovali kao privredni subjekti) to se sve više razvijalo crno tržište koje je nesmetano radilo na uštrb registrovanih agencija. Razvoj internet tehnologija i nedostatak kontrole i u ovom segmentu, pogodovao je razvoju crnog tržišta. Praktično je svako mogao da oglašava nebrojeno nekretnina i da na taj nacin dolazi do kupaca i bez kancelarije ili ispunjavanja bilo kog drugog uslova neophodnog za kvalitetno obavljanje ovako ozbiljnog posla.
Kada se svemu ovome doda i ekonomska kriza koja je već zahvatila citav svet, a koja je svuda dovela do pada u prometu nekretnina, jasno je da su stvoreni svi uslovi da one agencije i investitori koji su postavljali najviše ciljeve u obavljanju svog posla i koje su se najviše trudile da zaštite svoje klijente, dodu u nezavidnu situaciju i počnu da zatvaraju svoje firme. Dakle, po našem starom običaju – najteže je bilo onima koji su odgovorno radili svoj posao.
I verovatno u zadnji čas, Vlada postavlja na dnevni red skupštine predlog Zakona o posredovanju u prometu nekretninama kojim odlučuje da zavede red i u ovu oblast. Ozbiljne agencije su ukazivale na neophodnost donošenja ovog zakona više godina, ali do sada nije bilo razumevanja da je ovakav zakon neophodno i doneti i sprovesti da bi se zaštitili i potrošaci, ali i kvalitetne i odgovorne agencije kao ozbiljni privredni subjekti ove države. Zakon je, konacno, izglasan u Skupštini i sada se očekuje njegovo proglašenje i primena.
dr Slaviša Pešić, dipl. hem
