Prodaja i kupovina nepokretnosti u Srbiji u poslednjih nekoliko godina je daleko uređenija donošenjem novog Zakona o prometu nepokretnosti kao i njegovih dopuna.

Svaku overu kupoprodajnog Predugovora i Ugovora vrši javni beležnik koji je dužan da izvrši i određene provere, koje se odnose na dozvoljenost i dopuštenost pravnog posla. Overa punomoćja za prodaju ili kupovinu nepokretnosti takođe ide isključivo preko javnog beležnika u formi javnobeležničkog zapisa, tako da manipulisanje kroz povlačenje punomoćja i slične zloupotrebe se isključuju.

Prvi korak u kupovini nepokretnosti

Prvi korak u kupovini nepokretnosti, podrazumeva prvo odabir adekvatne nekretnine, gde su takođe agenti i agencije u prednosti jer iskustvo u poznavanju tržišta, kako trenutne ponude tako i uopšte postojanje struktura i kvadratura stanova na određenim lokacijama može povećati mogući izbor nepokretnosti i smanjiti šetnju i gubljenje vremena,

Pronalaskom odgovarajuće nekretnine neophodna je provera dokumentacije i upoznavanje sa pravnim statusom nekretnine kao pribavljanje i provera dokaza o pravu vlasništva na nepokretnosti koja je predmet prodaje. Tu je neophodna stručna pomoć, ali izverziranog pravnog savetnika ili posrednika koji poseduje adekvatnu pravnu pomoć.

U zavisnosti od pravnog statusa, nekretnina ima i tome adekvatnu cenu ( bar bi tako trebalo biti).

• Uknjižene nekretnine na ime vlasnika koji je ujedno i prodavac sa udelom 1/1 imaju uvek bolju cenu od nekretnine koje imaju status nelegalnih.
• Predato za legalizaciju, koje takođe mogu biti prometovane, tj. predmet kupoprodaje ali i za takve nekretnine postoji propisana dokumentacija koja je potrebna da bi se kupoprodajni ugovor mogao overiti kod Javnog beležnika. Takve nekretnine ne mogu biti opterećene hipotekom, mogu biti kupljene na kredit ali samo ukoliko kupac ima neku drugu uknjiženu nekretninu da je optereti hipotekom.

Kupovina putem stambenog kredita

Ukoliko kupac kupuje nekretninu putem stambenog kredita, neophodno je pre prvog koraka – odabira ili bilo kakvog gledanja i interesovanja o nepokretnostima , proveriti svoju kreditnu sposobnost kod poslovnih banaka po izboru ili takođe preko posrednika koji najćešće imaju potpisane ugovore o saradnji sa poslovnim bankama u kom slučaju bi se brže realizovali krediti i često dobili bolji uslovi. Ujedno bi posrednik pomagao u pribavljanju potrebne dokumentacije i time olakšao posao i bankama i kupcima što i jeste uloga posrednika.

Sklapanje predugovora o kupoprodaji nepokretnosti

Sklapanje predugovora o kupoprodaji nepokretnosti podrazumeva sastanak svih zainteresovanih strana na kome bi se konstatovao pravni status predmetne nekretnine, zatim utvrdili svi elementi budućeg ugovora, odredile obaveze prodavca – ukoliko postoji manjkavost u dokumentaciji koju poseduje kao i obaveze izmirivanja svih obaveza i troškova koji prate korišćenje predmetne nepokretnost kao i primopredaja u dogovorenom roku i u viđenom i ugovorenom stanju.

Takođe se ugovaraju i obaveze kupca i to na koji način i kada će isplatiti predmetnu nepokretnost, preuzeti je i preneti na svoje ime kao i izmiriti porez i sve troškove koji prouzrokuje ovaj promet. Prilikom sklapanja predugovora daje se i kapara koja je ujedno i odustanica od posla i uobičajeno je da je iznosa oko deset posto vrednosti nepokretnosti. Veličina kapare može se i ugovoriti i u drugim iznosima u zavisnosti od situacije i potreba obeju strana. Praksa je da se tom prilikom daje i provizija za posredovanje i time sve strane preuzimaju odgovornost za svoj deo obaveza.

Uvek je preporuka je da se predugovor overi kod javnog beležnika koji teritorijalno pokriva područje na kojoj se nekretnina nalazi. Javni beležnik unosi podatke u posebnu evidenciju o overenim predugovorima i ugovorima i time se isključuje mogućnost da se za jednu nekretninu sklope više predugovora – ugovora,

Overa predugovora ne uvećava troškove overe jer se tada plaća polovina takse od ukupnog iznosa gledano po vrednosti ugovora – navedenoj kupoprodajnoj ceni. Na overi ugovora plaća se taksa umanjena za iznos plaćen prilikom overe predugovora ali samo ukoliko se overava kod istog javnog beležnika i pod uslovom da se ne menja kupoprodajna cena ili predmet kupoprodaje.

Iznos troškova takse obračunava javni beležnik i naplaćuje od stranaka, u skladu sa Zakonom o javnom beležništvu, a posredenik je u obavezi da na zahtev kupca to proveri i upozna ga sa iznosom kao i ostalim troškovima koji prate kupoprodaju.

Overa glavnog ugovora i isplata

Po ispunjenju predugovornih obaveza i po isteku navedenog roka organizuje se novi sastanak gde se sve to isproverava i pristupi se overi glavnog ugovora kod Javnog belžnika. Nakon toga se odlazi u poslovnu banku, po izboru, gde se novac prebacuje sa računa kupca na račun prodavca, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju.

Praksa je da prodavac pre overe glavnog ugovora otvori devizni račun u banci preko koje će kupac izvršiti plaćanje da bi se izbeglo plaćanje takse međubankarske transakcije koju bi snosio u tom slučaju prodavac. Troškove transakcije u okviru iste banke snosi kupac.

Ukoliko se radi o isplati putem stambenog kredita, pre puštanja iznosa stambenog kredita od strane poslovne banke, neophodno je da prodavac overi založnu izjavu radi uspostavljanja hipoteke na predmetnoj nepokretnosti što često buni prodavce jer tek nakon predavanja založne izjave u nadležni katastar nepokretnosti, banka pušta iznos kredita.

Nekretnina se u Katastru vodi na prodavca tako da i samo on može potpisati založnu izjavu – hipoteku za navedenu nekretninu ( uz saglasnost supruge ukoliko se radi o imovini stečenoj u braku). Banke daju nalog o uspostavljanju založne izjave tek po odobravanju kredita tako da ne postoji mogućnost da se uspostavi hipoteka a kredit ne isplati, a sve na osnovu Zakona o hipoteci.

Po isplati celokupne kupoprodajne cene prodavac je u obavezi da izda priznanicu – potvrdu da je cena isplaćena u celosti overene od strane Javnog beležnika ukoliko se radi o fizičkom licu i uvede u posed kupca ili da overi pečatom i potpiše ukoliko se radi o pravnom licu i izda račun i uvede u posed kupca.

Kupac se obavezuje da prenese sve račune vezano za troškove korišćenja predmetne nepokretnosti na svoje ime, kao i poreza na imovinu (godišnji porez) i da u roku od 30 dana preda poresku prijavu za porez na prenos apsolutnih prava – ukoliko se radi o kupovini prve nekretnine potrebno je predati i kompletnu dokumentaciju potrebnu za oslobađanje plaćanja poreza. Ukoliko se radi o novogradnji koju prodaje PDV obveznik prodavac mora da izda račun i dokumentaciju koja pokazuje da je izmiren PDV za predmetnu nekretninu, koja oslobađa plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava ili ukoliko se radi o kupovini prve nekretnine – stana koliki je iznos PDV-a koji se vraća kupcu prvog stana. Takođe je potrebno dostaviti adekvatnu dokumentaciju od strane kupca, overenu izjavu da kupuje prvi stan, uverenje o državljanstvu, kretanje po adresama iz lične karte od nadležne policijske uprave kao i potvrde poreskih organa prema adresama da nije obveznik poreza na imovinu itd…