Često u pretrazi oglasa za kupovinu nekretnina naiđemo na termin, neuknjižen stan, u postupku legalizacije, nelegalna nekretnina i slično. Da li trebamo kupiti takve nekretnine, ima li rizika, koje su posledice i šta to sve znači tema je našeg današnjeg posta.

Šta su neuknjižene nekretnine?

Neuknjižene ili nelegalne nekretnine su sve one nekretnine koje su izgrađene bez dovole za gradnju (građevinske dozvole) kao i one nekretnine koje su imale građevinsku dozvolu ali nisu izgrađene po toj dozvoli te nemaju upotrebnu dozvolu. Takve nekretnine ili nisu upisane u katastar ili su uspisane ali stoji napomena (u listu o teretima) da su nelegalne, neuknjižene (bez dozvole za gradnju ili upotrebu).

Koja je razlika između uknjiženih i neuknjiženih nekretnina?

Zakon predviđa da nema razlika između uknjiženih i neuknjiženih nekretnina. Sa stanoviša kupovine i prodaje razlika je u tome što se na uknjiženim nekretninama može uspostaviti hitoteka (založno pravo) i mogu se kupiti putem stambenog kredita banaka, a sa neuknjiženim nekretninama to nije slučaj.

Da li se neuknjižene nekretnine mogu prometovati?

Neuknjižene nekretnine se mogu prometovati pod određenim uslovima i sa dodatnom dokumentacijom koju treba prikazati.

Prvi korak je da se utvrdi ko vodi postupak ozakonjenja (legalizacije). To može biti investitor, skupština stanara zgrade ako se radi o stanovima ili sam vlasnik neuknjižene nekretnine kod koga se moraju dobiti sve informacije o preduzetim koracima u postupku ozakonjenja i o svim budućim radnjama koje je potrebno preduzeti.

U opštini i u zavodu za urbanizam se mogu dobiti informacije o predatim zahtevima i trenutnom stanju tih zahteva.

Kako se kupuju neuknjižene nekretnine?

Razlozi zašto nekretnina nije uknjižena mogu biti različiti. Prilikom kupovine nelegalne nekretnine dobro treba otvoriti oči i sagledati kompletnu situaciju.

Najbitnija stvar je da je za nelegalnu nekretninu podnet zahtev za ozakonjenje (legalizaciju), to je jedan od osnovnih uslova i jedan od dokumenata koje traži javni beleznik pri overi kupoprodajnog ugovora. Potvrda o predatom zahteviu se dobija u opštinskom orgona koda koga se vodi postupak ozakonjenja (obično su to organi zaduženi za poslove urbanizma). Drugi bitan dokumenat je osnov sticanja prodavaca, prodavac mora da ima kupoprodajni ugovor ili drugi osnov kao dokaz vanknjižnog vlasništva. Kada su u pitanju nelegalne kuće bitna je stvar da je zemljište na kojoj se kuća nalazi u privatnoj svojini prodavca.

Naravno, treba sagledati i sve ostale detalje, u kojoj je fazi postupak ozakonjenja, da li je predata sva neohodna dokumentacija, da li će biti još eventualnih troškova, da li na lokaciji na kojoj se nekretnina nalazi je dozvoljena gradnja.

Praksa u proceduri kupovine neuknjiženih nekretnina može da različita i može se odvijati u raznim etapama. Kupac i prodavac mogu napraviti predugovorom, a pradavcu se ostavlja obaveza da ozakoni nekretninu nakon čega se potpisuje i overava glavni ugovor.

Može se i ostaviti obaveza prodavca da o svom trošku završi ozakonjenje ili da se umanji cena za eventualne troškove.

Sve je ovo stvar dogovora stranaka i umeća dobrog pregovaranja.

Koji su rizici kupovine nelegalne nekretnine?

Kupovina nelegalnih nekretnina nosi sa sobom uvek određani rizik. Najveći rizik je taj da nekretnina ne bude uknjižena i zahtev za njeno ozakonjenje odbijen ili da bude srušena. Zato je bitno sve dobro isproveravati i obavestiti se o svim detaljima takve kupoprodaje.

Jedan od rizika je i taj što kupac može imati dodatne troškove ukoliko je dokumentacija za ozakonjenje nepotpuna i mora se dopuniti a to bi rezultiralo troškovima svih stanara.

Koji su benefiti kupovine neuknjižene nekretnine?

Kupac svakako može imati i benefit kupovinom neuknjižene nekretnine. To se pre svega odnosi na cenu nekretnine jer takve nekretnine obično imaju nižu cenu od uknjiženih nekretnina.

U našoj praksni imali smo kupce koji su kupovali neuknjižene nekretnine po znatno povoljnijoj ceni, nako toga su ih legalizovali ili sačekali da se nekretnina ozakoni i tada ih prodavali po redovnoj tržišnoj ceni i tako ostvarili dobru zaradu.

Treba li izbegavati kupovinu neuknjižene nekretnine?

Naš stav je da ne treba bežati od takvih nekretnina kojih je na našem tržištu značajan broj i čiji se broj iz dana u dan smanjuje, sporo ali se kreće u dobrom pravcu, treba opštinama ostaviti još malo vremena da završe poslove ozakonjenja pa i mi koji se bavimo prodajom nekretnina nećemo više imati ovakvih tema, nadamo se da je to vreme ispred nas.

Ne treba izbegavati kupovinu ovakvih nekretnina po svaku cenu ali treba biti obavešten i oprezan.

Svakako da treba izbegavati nekretnine za koje ne postoji podnet zahtev za ozakonjenje, koje nemaju prateću dokumentaciju, i koje za koje je izvesno da se neće moći legalizovati.

Zaključak je jednostavan, otvorite oči, angažujte stručno lice prilikom kupovine, ne izbegavajte neuknjižene nekretnine ali budite oprezni.

U trgovini nekretnina važi ona narodna: „Ko ne riskira taj ne profitira“

Vladimir Rafajlović – Real House doo