Kako to da svetlo uvek gori u hodniku, kako to da je lift uvek ispravan i šta ako nešto ne funkcioniše kako treba?
Da li ste se nekada zapitali ko održava zgradu i šta sve potpada pod njeno redovno održavanje? Ili se možda zgrada napravi i to je to, nema potreba za ulaganjem dalje?
Pa nije baš tako.
Naime, zgrada i sve njene instalacije moraju se redovno proveravati, kontrolisati i servisirati.
U zavisnosti od toga koji sve tip instalacije postoji odgovorno lice – uglavnom upravnik zgrade – mora da vodi računa o tome i da za svaku proveru ili eventualni nepredviđeni kvar organizuje dolazak stručnog lica.
Šta je održavanje zgrade?
Održavanje zgrade je svaka aktivnost kojom se održava bezbednost stanara i funkcionalnost prostora.
Održavanje može biti :
- Tekuće
Tekuće održavanje zajedničkih delova stambene zgrade obuhvata: održavanje higijene ulaza, stepeništa, zajedničkih prostorija, čišćenje trotoara oko zgrade, deratizaciju, dezinsekciju i dezinfekciju zajedničkih prostorija, čišćenje oluka, ravnih krovova, redovno servisiranje liftova, popravke ili zamenu automata za zajedničko osvetljenje, prekidača, sijalica i dr.
- Investiciono
Investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade obuhva popravke ili zamenu: krovnog pokrivača, konstrukcije ili drugih elemenata krova, liftova, oluka, vodovodne, kanalizacione, elektro, interfonske, telefonske, kablovske TV, gasne, grejne mreže, hidrofora, dotrajalih elemenata u zajedničkim prostorijama (podova, zidova, prozora, vrata, ograda itd), oštećenih fasada i druge radove, što čini vanredne investicije.
Potreba za većim investicijama javlja se između 10 i 20 godina od datuma gradnje.
Kako se finansira upravljanje i održavanje:
- redovnim plaćanjem tekućih troškova – upravljanja, čišćenja i tekućeg održavanja
- izdvajanjem sredstava u rezervni fond zgrade, što je ujedno i vid štednje
- osiguranjem objekta, za finansiranje radova koje su posledica havarija usled nepredviđenih okolnosti i
- kreditiranjem, direktno od strane banaka ili uz posredovanje preduzeća koja upravljaju zgradama.
Redovno održavanje se na duže staze više isplati nego da se “čeka” da se neka instalacija pokvari pa da se tek onda sanira. Stanari su uglavnom dužni da određenu sumu novca odvoje za tekuća i investiciona održavanja a koliki je taj iznos određuje se po metro kvadratnom stana koji poseduju.
Koraci za uspešno održavanje zgrade
- Osnivanje skupštine vlasnika stanova
Kada se osnuje skupština treba izabrati i predsednika skupštine koji će biti glavni odgovorni za realizaciju održavanja.
- Potpisivanje međuvlasničkog ugovora
On sadrži popis vlasnika, prava i obaveze vlasnika, finansijska pitanja, način izvršavanja obaveza , osnovne podatke o zgradi.
- Donošenje pravila kućnog reda
Iako postoje uopštene odredbe kućnog reda svaka skupština stanara može neke od tih odredaba da menja tako da bude u skladu sa potrebama stanara a da pri tom nikme ne remeti komforan život.
- Procena stanja zgrade
Procenu stanja zgrade vrše ovlašćena lica. Ona se vrši da bi se znalo koja je polazna tačka u trenutku osnivanja skupštine.
Nakon toga pravi se plan održavanja i popravki.
- Osnivanje rezervnog fonda
Rezervni fond se osniva zarad neplaniranih i/ili tekućih održavanja i uglavnom iznosi 1-2% vrednosti zgrade. Iznos se deli na sve vlasnike stana u zavisnosti od kvadratura stana koji poseduju.
Fond se planira na godišnjem nivou a uglavnom se plaća mesečno.
- Angažovanje upravnika zgrade
Upravnik zgrade može biti i neko od pripadnih saveta stanara, uglavnom predsednik, međutim, ukoliko nema zainteresovanih za tu vrstu odgovornosti može se unajmiti upravnik zgrade.
Upravnik zgrade uvek prima nadoknadu za dodatni posao koji obavlja.
Važnost pravilnog i pravovremenog održavanja zgrade ogleda se u tome da je održavana zgrada bezbednija, energetski efikasnija I manje sklona neplaniranim troškovima u vidi havarija (pucanja cevi, prokišnjavanja krovova…)
