U Srbiji se često govori o nelegalnoj gradnji i mogućnosti prometovanja takvih nekretnina. 

To je tako zato što je kod nas veliki broj nelegalno izgrađenih kuća, a možda i više nelegalno izgrađenih zgrada, a ako je zgrada nelegalna, svi stanovi u njoj su takođe nelegalni.

Da li je uopšte moguće prodati nelegalan stan? 

Zakonom o izmenama i dopunama Zakona o ozakonjenju objekata („Sl. glasnik RS“, br. 83/2018) javni beležnici, kao nadležni za vršenje overe (solemnizacije) kupoprodajnih ugovora za nepokretnosti, više ne vrše overu ugovora za kupoprodaju stanova i drugih nekretnina, a koje su u postupku ozakonjenja, odnosno za koje ne postoji dokaz da su upisane u registar nepokretnosti koji se vodi kod Republičkog geodetskog zavoda. 

To bi značilo da je nemoguće prodati stan koji je nelegalan ili u procesu legalizacije. 

Međutim, da li je to stvarno tako?

Pravo svojine podrazumeva i  pravo raspolaganja pa vi, kao vlasnik nelegalnog stana imate pravo da ga otuđite. Na isti način, imate pravo i da kupite nelegalan stan. 

Ono što se u praksi dešava, malo je drugačije od samog zakona o prodaji nelegalnih stanova. 

Naime, da li ćete prodati nelegalizovan stan ili da li ćete ga kupiti zavisi od više faktora. 

Jedan od najbitnijih faktora je da li javni beležnik želi ili ne želi da overi kupoprodajni ugovor. 

Po jednom zakonu, on to ne sme, ali po drugom sme ako kupca upozori i u ugovoru pribeleži da se se radi o nekretnini u procesu legalizacije ili nelegalizovanoj nekretnini. 

Onda se sa kupcem pravi dodatni ugovor o pozajmici koji je oročen i koji notar može da overi. 

S druge strane, ako ne oglašavate nekretninu samostalno – na primer oglasom na portalu za nekretnine, može se desiti da agencije za prodaju nekretnina ne žele da posreduju u prometovanju nelegalizovanog stana da bi zaštitile kupce. 

Za kupca nelegalizovane nekretnine postoji više rizika od kojih je glavni da nekretnina neće nikada biti legalizovana,a process legalizacije traje oko pet godina, i da će na kraju biti srušena. 

Uz to, prenos vlasništva i uknjižba na ime kupca moguća je tek nakon što je legalizacija potpuna. 

Takođe je nemoguće podići kredit za kupovnu nelegalne nekretnine jer u katastru ne postoji objekat koji se može staviti pod hipoteku.

Zašto se onda nelegalizovane nekretnine ipak prodaju?

Jedan od prvih razloga je –  kvadrat takve nekretnine može biti i do 50% jeftiniji od kvadrata legalizovane nekretnine . 

To je vrlo privlačno kupcima, posebno u slučaju stambenih zgrada koje su više od 80% završene a ostala dokumentacija je u redu. 

S druge strane, vlasnik nekretnine je na gubitku.

Takođe, vrlo često se dešava da se između kupca i vlasnika pravi predugovor kojim se određuje da će vlasnik snositi troškove legalizacije ili će se za tu sumu smanjiti cena nekretnine. 

Ono što je bitno znati je da je sasvim moguće i legalno prodati odnosno kupiti legalizovan stan koji još nije uknjižen. 

U svakom slučaju treba biti oprezan sa prikupljanjem svih potrebnih dokumentata i naš savet je da uvek angažujete pravna lica kao i agencije za nekretnine koje će vam pomoći da prodate ili kupite vašu novu nekretninu na najbezbedniji način.

Vaš Nadjidom tim!!!